Прежде всего, следует учесть, что существует принципиальная разница между осуществлением продажи квартиры, у которой один собственник, и когда недвижимость находится в долевом владении. Последний вариант, при продаже 4х комнатных квартир происходит чаще всего. Их получают в наследство, приватизируют, покупают в браке, а реализуют после взросления детей. Существуют определенные сложности, которых можно избежать, следуя требованиям действующего законодательства. 

Основные особенности

При долевой собственности нужно придерживаться следующих этапов, при продаже 4х комнатной квартиры:

• Выявить всех владельцев каждой из долей жилья. В некоторых случаях, когда речь идет о крупных мегаполисах, их количество может быть довольно значительным. Ведь здесь даже при покупке 1/4 квартиры семьей из 2 человек она оформляется в собственность по 1/8 каждому. Этот шаг позволяет гарантированно получить прописку, без согласия всех остальных владельцев жилья.
• Письменно уведомить каждого собственника о том, что вы  продаете свою долю. Не стоит пренебрегать этим шагом даже в том случае, если речь идет о семье. Все дело в том, что совладелец может в течение 3 месяцев после оформления сделки оспорить ее, аргументируя тем, что он не был поставлен о ней в известность. Часто это случается когда речь идет о так называемых гражданских браках. Поэтому чтобы покупатель не застал вас таким требованием врасплох, лучше позаботиться о его выполнении заблаговременно. Здесь речь идет о ситуации, когда в процессе заключения сделки одна из сторон отказывается продавать свою часть недвижимости. К сожалению, такие случаи так же бывают.
• Следует отказаться от поэтапного проведения передачи права собственности. Если у продаваемой 4х комнатной квартиры более чем 1 собственник, следует на кого-то 1 оформить нотариально заверенную доверенность о том, что он может действовать от лица каждого из остальных владельцев жилья. В этом случае сделка не будет вызывать каких-либо подозрений со стороны покупателя.

Необходимые документы

Для того чтобы осуществить сделку вам понадобятся следующие документы:

• Свидетельство о регистрации права собственности. Его выдает Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии. Однако одного его недостаточно.
• Правоустанавливающий документ. Это может быть – договор купли-продажи, справка о полной выплате пая ЖСК, при приватизации это договор передачи, свидетельство о праве на наследство (оно может быть по закону, а может быть и по завещанию), договора дарения или мены, решение суда (вступившее в законную силу).
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на жилье. Необходимо в случае утери свидетельства или при приобретении квартиры до 1998 года.
• В БТИ получается кадастровый план и экспликация, технический паспорт жилья.
• В жилищно-коммунальной организации, которая обслуживает дом, следует получить два документа. В первом находятся данные о том, кто зарегистрирован в этой квартире. Во втором, указываются данные о ее благоустройстве, наличии централизованной подачи горячей и холодной воды, электроснабжения, канализации и ее типа и т.п. На первый взгляд этот документ может показаться неважным, однако без него сделка осуществлена не будет. Срок действия этих двух документов составляет 30 дней. В некоторых городах вместо них выдают Единый жилищный документ. Он действует значительно дольше – 60 дней. Несмотря на то, что эти документы должны выдаваться бесплатно, вам могут отказать в их создании по причине наличия задолженности за коммунальные услуги, если она, конечно, присутствует.
• При наличии детей, прописанных на данной жилплощади, необходимо получить разрешение от органа попечительства и опеки.
• В том случае, если на момент приобретения продаваемой квартиры человек состоял в браке, необходимо получить письменное согласие о совершении сделки от бывшего мужа или жены. Причем оно должно быть нотариально заверенное. Альтернативой этому документу может служить свидетельство о смерти второй половины, решение суда о разделе имущества, при условии, что оно вступило в силу.

Следует понимать, что при продаже 4х комнатной квартиры могут потребоваться и другие бумаги, если покупатель оформляет на нее ипотеку в банке. Здесь от вас будет нужно только личное участие в сборе документов. Никаких дополнительных финансовых затрат производить больше не нужно.

Как происходит процесс продажи

Он состоит из следующих этапов:

• Показ недвижимости покупателям.
• Сбор всех необходимых документов.
• Получение аванса или задатка.
• Составление договора купли-продажи квартиры.
• Заключение сделки и получение средств.
• Оплатить подоходный налог с суммы превышающей 1 000 000 рублей, если вы являлись собственником жилья менее 3 лет.